Pergunta de prova oral · Direito Urbanístico

Taxa de manutenção de loteamento e proprietário não associado

Examinador

“Associação de moradores pode cobrar taxa de manutenção de loteamento de proprietário que não é associado?”

Resposta em síntese

Não, em regra. O STJ fixou que as taxas de manutenção criadas por associações não obrigam quem não aderiu (Tema 882). O STF, no Tema 492, considerou inconstitucional essa cobrança de não associado até a Lei 13.465/2017 ou lei municipal anterior que discipline a questão. Depois desse marco, a cotização é possível nos loteamentos de acesso controlado, mas apenas para quem, já possuindo lote, adere ao ato constitutivo da entidade, ou para o novo adquirente, se o ato constitutivo da obrigação estiver registrado no Registro de Imóveis.

Roteiro de resposta: pontos-chave

1. Regra: a taxa criada por associação privada não obriga quem não aderiu (STJ, Tema 882).
2. Marco temporal: o STF, no Tema 492, aponta a Lei 13.465/2017 ou lei municipal anterior como marco.
3. Consequência: depois do marco, a cotização alcança quem adere ao ato constitutivo e os novos adquirentes, quando a obrigação estiver registrada; não alcança automaticamente todo proprietário antigo que nunca aderiu.
4. Fechar: a banca costuma explorar a diferença entre associação privada e tributo, que tem regras próprias.

Jurisprudência citada

STJ, Tema 882 · tese firmada, com trânsito em julgado

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”

Ver na fonte oficial (STJ)

STF, Tema 492 · tese firmada, com trânsito em julgado

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”

Ver na fonte oficial (STF)

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